“去年还能卖到单价2.2万的曲江学区房，今年挂2万的单价却依然无人问津！”曾经被视为“抗跌堡垒”的高新、曲江等区域，如今房价也出现“松动”迹象：高新三小板块均价从2.9万回调至2.5万，都市之门板块部分房源降价3000元/㎡，保利天悦等次新盘业主甚至主动降价5%-8%以求成交。然而市场情绪的转变，让“房价只涨不跌”的预期逐渐瓦解。

而这一串房价波动的数据背后，市场真相是什么呢？

而这一串房价波动的数据背后，市场真相是什么呢？

根据2025年3月统计数据显示，曲江新区二手房价格同比下跌6.9%，部分楼盘的单价较峰值缩水4000元。更值得关注的是，新房市场同样承压：高新三期学士里项目以2.1万/㎡的入市价格开盘，倒逼周边二手房业主加入“价格战”。有挂牌半年的业主透露，其房源已连续三次下调报价，但至今仍未成交。土地市场的冷清同步加剧，2025年一季度西安土地流拍率攀升至22%，部分开发商为加速回款，在高新CID等板块推出“9折+送车位”的房源促销策略，与过去“茶水费抢房”形成鲜明对比。

对此，我认为曲江房价下跌有以下三点原因：

第1. 政策端的调整引发连锁反应

2025年初西安取消限购政策后，市场并未迎来预期中的回暖，反而出现抛售潮。链家数据显示，政策放开后的15天内，二手房新增挂牌量激增35%，其中超六成房源选择降价。与此同时，银行虽降低首付比例至15%，却同步收紧贷款审核标准，严查收入流水、限制非本地户籍贷款资格。这一矛盾操作加剧了投资客的离场速度，部分持有多套房产的业主选择“割肉”套现。

第2. 当地产业支撑力不足，撑不起楼市的高房价。

尽管西安拥有三星、美光等半导体龙头企业，但产业链中高端设计岗位存在近2万人的缺口，导致产业附加值偏低。对比成都8500元的平均月薪，西安7800元的薪资水平难以支撑核心区域3万+/㎡的房价。一位在高新工作的华为员工坦言：“购买三居室需要不吃不喝25年，租房或等待保障房成为更现实的选择。”

第3. 楼市市场供需矛盾日趋突出。

截至2024年底，西安商品房库存量已达6300万㎡，去化周期超过24个月。与此同时，年轻购房群体偏好地铁、商业配套成熟的区域，导致远郊楼盘陷入滞销困境。以临潼某项目为例，单价从1.2万腰斩至5000元仍无人问津，反映出市场分化加剧。

这种楼市分化主要体现在这三个方面

这种楼市分化主要体现在这三个方面。

1、财富差距拉大：曲江星河湾等豪宅单价稳定在6万/㎡，而临潼部分工抵房价格跌至5000元/㎡，两者价差达12倍。

2、资产流动性困境显现：莲湖区新房去化周期延长至20个月，鄠邑区超九成购房者为本地客户，非核心区域资产流动性持续下降。

3、居住观念的转变：00后群体更倾向以8000元/月的租金入住曲江大平层，而非背负贷款购买远郊新房，“住权分离”模式逐渐普及。

综上所述，我们购房者面对如今楼市就无计可施了吗？我认为是不会的。但是选择房源还是要长一颗心眼。

首先，刚需群体：可关注房贷利率下调至3.85%、首付15%的政策窗口期，优先选择高新软件新城、曲江CCBD等产业密集区域，这些板块未来仍有地铁14号线（2026年通车）等基建升级预期。

其次，改善型需求：需警惕非学区、房龄超15年且无电梯的老旧房源，此类资产降价10%仍难出手。置换时可瞄准开发商资金承压的改善型新盘，如曲江金辉环球广场等项目，当前议价空间可达8%-12%。

最后，投资型考量：西咸新区概念板块、浐灞生态区等规划未完全落地的区域存在较高风险，相比之下，航天基地隆基绿能产业园周边聚集大量高薪技术人才，租金与房价支撑力更强。

曲江房价的下跌，我认为这是撕开了西安楼市的“抗跌”标签

所以，曲江房价的下跌，我认为这是撕开了西安楼市的“抗跌”标签，也暴露出过度依赖概念炒作的市场风险。有业主在经历三次降价后感叹：“与其纠结每平方米跌了多少，不如思考这个房子能否承载真实的生活需求。”当房子回归居住属性，市场的价值逻辑正在经历深度重构。而房价普遍性下跌的今天，不仅是曲江一个地方房价下跌，未来市场“止跌回稳”能实现的话那是最好。但我认为房价下降的趋势还会继续维持！

（欢迎读者分享您的购房故事或市场观察，评论区已开放，谢谢你！）

关键数据来源

• 2025年3月全国70城房价统计数据

• 西安市住建局2025年一季度交易备案记录

• 贝壳找房《2024年西安二手房市场年报》

• 重点企业公开财报及人才招聘信息